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En dehors de l'augmentation du capital . A mon avis, ce schéma est défendable si la SCI est majoritairement détenue par mes enfants et que je peux invoquer un objectif de transmission. Bonjour, Exception : clause de sauvegarde Et même si le BOFIP sur l’IFI, bientôt publié, dira sans doute le contraire. C’est la première motivation au départ de France…. 2015, no 14-26.962), que « la valeur vénale des titres non cotés en bourse doit être appréciée en tenant compte de tous les éléments dont l'ensemble permet d'obtenir une . Trouvé à l'intérieur – Page 1191Gestion Générale Revenus des valeurs mobilières Revenus des immeubles ... 6 367 519 46 Revenus des prêts ... Dettes en compte courant envers les cessionnaires et rétrocessionnaires . ... Provision pour amortissement valeurs S.C.I . La Sci est endetté non plus envers la banque mais envers le parent qui a apporté les fonds pour rembourser le capital. Avez-vous été conseillé et si oui quelles solutions vous ont été proposées? Découvrez notre livre : Investir dans l’immobilier, Expert-comptable spécialisé en location meublée et SCI, Meilleur taux de crédit immobilier en septembre 2021, Découvrez notre livre « Succession », Découvrez notre livre : « Assurance vie et gestion de patrimoine », Gestion conseillée sur les marchés financiers, Prélèvement à la source de l’impôt sur le revenu. En effet, s’il était admis, il serait vraiment magique. Bonjour BRICE, Excellente question au contraire … je ne vais pas vous répondre tout de suite. Ma compagne et moi sommes copropriétaires d’une villa que nous avons rénovée. Même méthode que celle déjà utilisée pour la CSG imposée aux non-résidents. Juste un éclaircissement, on est bien d’accord que l’assiette imposable est au prorata des parts détenues. Restez informé en vous abonnant à la chaîne Youtube. Beaucoup d’investisseur se limitent à la mise en place de ce schéma pour la préparation et l’optimisation de la transmission du patrimoine familiale. Le simple fait d’utiliser une SCI pour réaliser des placements permet ainsi de résuire fortement sa base taxable sous réserve que les placements n’augmentent pas sa valeur, ce qui est possible en les finançant par endettement. Cliquez ici pour répondre. Pas de réponse PRECISE à votre question, impossible ici. Si j’ai vendu un bien un crédit à ma SCI, je vais avoir du mal à justifier la déduction du compte courant car je suis alors pleinement dans le premier cas d’exclusion, et même aussi dans le deuxième. sujet déjà traite et compte tenu de levolution de la valeur immobilier partons du principe que l on a interet a optyer a l is qui permet de deduire l amortissement La distinction entre compte-titre et compte-numéraire Il est précisé qu'à tout compte-titre ouvert au nom du redevable sur lequel est inscrit l'ensemble des valeurs mobilières possédées par ce dernier, est associé un compte-numéraire sur lequel sont portés les revenus produits par les titres, ainsi que les opérations de crédit . J’ai 24000€ sur mon cpte courant. III.-Ne sont pas déductibles les dettes mentionnées aux I et II correspondant à des prêts : Le développement du concept du motif principalement fiscal comme technique de lutte contre l’évasion fiscale est une nouveauté un peu inquiétante car c’est un concept encore plus vague et subjectif que le motif exclusivement fiscal. J’ai l’impression quand je lis le texte de loi et les exemples de l’administration qu’ils essayent d’imposer leur vision mais que leur argumentation est bati sur du sable. Lors du remboursement de ce prêt, libérant nos assurances vie pour rembourser la banque, ces 200€ versés à cette occasion à la SCI, constituent t-ils un compte courant d’´associés? Les associés ne sont tenus d'apporter à la société que la valeur de leurs apports. viables « si la détermination de la valeur de parts sociales ne pouvait en règle générale être faite en fonction du seul actif net, dans ce cas d'espèce, cette méthode était la seule utilisable ». E-mail . l'actif est estimé à 130000, composé d'un immeuble acquis en avril 2005 à 95000 plus les frais environ 10%, il reste en emprunt 90000,j'ai fais des apports en compte courant d'environ 10000 pour payer le crédit . Une action en justice vous permettra d’obtenir remboursement. SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d’associé »). SCI familiale imposée à l’IR ..puis donation partage avec réserve d’usufruit aux enfants, MAIS sans droits de vote aux nu propriétaires ..classique…Père nommé gérant à vie dans les statuts.On traite souvent le sujet de « l’optimisation fiscale »mais dans la vie, il y a aussi des situations DE DIVORCE !! Pour déterminer le prix d’une part sociale, on ajoute l’ensemble des actifs, y compris la trésorerie comptabilisée sur le compte bancaire, au montant du bien immobilier, et soustrait les dettes de la SCI (dettes fournisseurs, intérêts bancaires, comptes courant d’associés, etc.) Vous cédez vos parts sociales puis demandez à la société qu'elle vous rembourse votre compte courant d'associé. -, Leblogpatrimoine.com vous accompagne dans la gestion de votre patrimoine. Pour comprendre la le fonctionnement de l’article 973 (voir ci-dessus le 21/12) il faut avoir en tête la volonté du législateur d’élargir le champ d’application de l’abus de droit fiscal par la fraude à la loi en retenant un motif « principalement » fiscal et non plus « uniquement » fiscal. Il faudra sans doute conclure de véritables contrats de prêt pour organiser les modalités de rémunération et de remboursement des comptes courants. Du côté de l'ISF, les comptes courants n'avaient en général pas d'impact. Si cela ne s’applique que dans les 2 derniers cas, cela veut dire que l’emprunt que le gérant accorde à sa propre SCI n’est pas déductible. Ainsi, les soldes des comptes courants antérieurs au 01/01/2018 peuvent ne pas être ajoutés à la valeur des parts pour la déclaration d’IFI. Soit il est décidé de mettre le bénéfice annuel en réserve, soit il est décidé de distribuer le bénéfice à l’associé. Papa gérant Celui-ci rentre t il dans le calcul de la valeur des. Même si la loi ne vise pas expressément les comptes courants, ils sont indirectement visés par plusieurs exclusions. Lisez ce Divers Commentaires Composés et plus de 258 000 autres dissertation. Le compte courant constitué dans le cadre d’une vente à soi-même Quelles sont mes possibilités ? Mais le portefeuille ? Maintenant si votre foyer fiscal détient par exemple 50% des parts de la SCI et que vous en financez 100%, je pense que l’administration acceptera que 50% soit considéré comme un placement financier à condition que cela ressemble à un prêt réel. Cette charge aura pour conséquence de réduire le bénéfice comptable de l’exercice (fiscalement cela ne change rien), et donc le niveau de dividende distribuable à l’usufruitier. D’où la constatation de décembre les SCI ne doivent contenir de l’immobilier que « pur » Extrait de la doctrine fiscale : » Par détermination de la loi (code général des impôts (CGI), art. La SCI est un sujet que nous développons de manière exhaustive dans notre livre « Investir dans l’immobilier« . J’avoue être un peu perdu , de plus en faisant cela , est-ce qu’il y a un impact ur les plues values ulterieures en cas de revente ? La valeur de parts sociales de SCI découle du bilan de la société au jour de la cession. Merci aux commentateurs pour ces réponses. Ainsi, peuvent être susceptibles de caractériser un objectif principalement autre que fiscal les circonstances que la dette a été souscrite avant la création de l’IFI au 1er janvier 2018, ou à une date très antérieure à celle à compter de laquelle le foyer fiscal est devenu redevable de cet impôt ». 1° Afférentes à des dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ; Les informations figurant sur l'ensemble du site sont protégées par les lois sur les droits d'auteurs et propriété industrielle. Le compte courant pour financer l’achat d’un immeuble à un tiers Trouvé à l'intérieur – Page 230ment du calcul de la plus - value imposable en cas de cession à titre onéreux des parts sociales . ... vénale des parts et leur valeur nominale , laquelle ne tient évidemment pas compte du solde créditeur du compte courant d'associé . Il s’agit de calculer la valeur des parts taxable à l’IFI. Mais cette erreur était souvent sans grande conséquence car ils omettaient également de déclarer les comptes courants. Dans le cas ou les CC ont été constitués par l’absence de trésorerie disponible et ce depuis plusieurs années (donc avant l’entrée en vigueur de l’IFI) la déductibilité ne semble pas poser de problème. Pour le reste, j’imagine que la société fera un emprunt pour rembourser le compte courant, et que l’associé fera un « bon usage » de ses capitaux dans des supports non taxés a l’IFI Bonne soirée, Vous avez payé un avocat pour rien. I.-Sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables les dettes, existantes au 1er janvier de l’année d’imposition, contractées par l’une des personnes mentionnées au 1° de l’article 965 et effectivement supportées par celle-ci, afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable : Trouvé à l'intérieur – Page 765Sommes inscrites , dans les écritures d'une S.A.R.L. , sur le compte courant de son gérant majoritaire . ... Cette indemnité doit être regardée comme ayant eu pour objet de compenser la diminution de valeur vénale du lac . Le compte courant résultant de l’affectation des résultats Les clauses anti-abus mentionnées au I-B-1 et 2 § 40 à 60 ne s’appliquent pas si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt, notamment du respect du terme des échéances, du montant et du caractère effectif des remboursements. « Les 1°, 2° et 4° du présent II ne s’appliquent pas si le redevable justifie que le prêt n’a pas été contracté dans un objectif principalement fiscal. Aujourd’hui séparé nos avons créé une SCI mon ex conjoint et moi en 2000. Pour moi, les dettes de la SCI doivent toutes être retirées pour l’IFI car l’argent qui leur correspond n’a rien à voir avec l’immobilier. Autrement dit, j’ai une SCI, avec 2 immeubles pour 2 M€. Il est prudent d'en vérifier les montants sur le site des impôts, rubrique "donation aux enfants et petits-enfants"). Le texte visé dans le blog est un extrait de l’acticle 974 qui traite du « passif déductible » (actuellement l’annexe IV de la déclaration. C’est la SCI qui VEND une partie de ses actifs ..le notaire va bien sur retenir sur le produit de la vente la plus value « fiscale » due à l’état, par la SCI…mais ma question porte ensuite sur le sort du bénéfice « COMPTABLE » lors de la prochaine A.G.O. Il pratique un tarif extrêmement intéressant (2 à 3 fois moins cher que la moyenne constatée). Le troisième cas est celui où la société réalise des profits, les affecte aux associés mais ne dispose pas de la trésorerie pour les payer. Vaste notion que le caractère principalement fiscal. Je ne vous demande pas un conseil basé sur « l’optimisation fiscale » ; mais une réponse JURIDIQUE sur le DROIT ou NON d’attribution dans notre cas de l’intégralité des bénéfices au profit des « usufruitiers »- et donc de ne pas créer de C.C.A aux noms des nu propriétaires . Un cookie est un fichier informatique qui permet, notamment, de fluidifier votre navigation sur les sites web. Diplômé du master Gestion de Patrimoine de l'université de Clermont-Ferrand - 15 ans d'expérience -, © tous droits réservés leblogpatrimoine.com - Qui sommes nous ? J’avais zappé les dettes entre SCI qui annulaient de fait cette double comptabilisation du CCA. En théorie, l’usufruitier est libre de : Le résultat comptable de la société est égal à la différence entre les produits (loyers) et les charges (entretiens, réparation, assurance …) y compris les intérêts d’emprunt. (Echéance, intérêts même symboliques). Son coefficient passe à 50 % mais sa valeur n’a pas augmenté. (en auto entreprise / micro entreprise), Éditions Juridiques Pratiques PROBLEME : vente d’un des biens de la SCI ..plus value ..bénéfice exceptionnel ..choix de son affectation en AG annuelle ORDINNAIRE ??? Est ce que vous sous-entendez alors que les crédits IN FINE réalisés dans une SCI ou autre société seraient intégralement déductibles (et donc non concernés par la réintégration par 1/20 prévue à l’article 974) ? A disposition si besoin.   SCI crée entre 2 epoux marié sans contrat /mariage Cette valeur vénale des parts sociales permet de valoriser les biens composant l'actif social. A ce jour je ne sais as répondre avec assurance (avec prudence je dirai non , avec audace je dirai oui…), Merci Guillaume pour ces développements. Par ailleurs, l’administration s’assoie sur la lettre du texte en précisant: « La notion d’objectif principalement fiscal est plus large que la notion de but exclusivement fiscal au sens de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales (LPF), relatif à l’abus de droit fiscal (BOI-CF-IOR-30). L’amortissement constitue une charge non décaissée constatant la dégradation dans le temps de l’actif. Jusque-là tout va bien. Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. Pourquoi l’assurance-vie n’est pas toujours « hors succession » ? L’associé peut prêter des fonds à la SCI pour lui permettre d’acheter un immeuble. La loi prévoit que certaines dettes ne sont pas déductibles pour l’évaluation des sociétés immobilières. Dans cette situation, l’article 974 est susceptible de s’appliquer, mais il ne d’agg^t pas du compte courant d’associé. Le bénéfice qui est affecté au compte courant va t-il en totalité a l’usufruitier ou bien également aux nus propriétaires au prorata de leurs parts ? Donation de parts sociales et transfert de compte courant. merci pour votre aide, On comprend alors bien l’astuce incriminée, qui ne se retrouve pas dans le cas où vous procéderiez à l’acquisition du seul usufruit (par contre vous vous exposez effectivement à devoir vous « justifier » dans le cas où vous procéderiez à l’acquisition de ces parts en PP dans un premier temps, et que vous les démembriez dans un second temps…). Si la somme qui y figure est intégralement utilisée pour l’achat, le CCA compte O€. Cordialement.   Ce concept fait penser à celui de fraude à la loi, qui est un des deux cas de l’abus de droit. Ce cas est moins choquant et plus classique. Cela permet de baisser le coefficient immobilier sans augmenter la valeur. Ce qu'en dit le juge. 3 Valeur des parts retenues pour l’IFI : Donc l’interposition de la SCI est neutralisée, si un vrai prêt est remboursé, prêt conclus auprès de vrais tiers, l’assiette IFI augmente exactement comme dans le cas d’une détention directe en cas de remboursement. aurais je des droits à payer au titre de la donation si la sci acquiert d’autres immeubles par la suite ? Pour ce qui me concerne, de nombreux points demeurent nébuleux… Actif net comptable actualisé : 2000 -2000 : 0 Puis ce CC était comptabilisé dans l’ISF en tant que valeur non immobilière comme les assurances vie. C’est celui de la SCI qui a besoin de fonds pour acheter un bien et son associé les lui prête, soit pour la totalité, soit pour partie. Bonjour, Comment estimer la valeur de mes parts sociales pour cession Merci de vos réponses. Il faut donc démontrer que l’utilisation de la SCI comme support juridique a un motif principal non lié à l’optimisation de l’IFI. Succession : Les clauses du contrat de mariage pour mieux protéger le conjoint survivant. Or, des parts de SCI valent moins que le bien immobilier qu'elles représentent puisqu'il est plus difficile de trouver un acheteur de parts qu'un acquéreur d'un appartement ou d'une maison. John Martial, Hébergement Je résume pour les distraits au fond de la classe : pour évaluer les titres de société en IFI, les dettes sont déductibles, mais dans certains cas, les dettes ne sont plus déductibles, mais dans certains cas, les dettes exclues de déduction sont quand même déductibles. En matière d'ISF, la Cour de cassation a précisé que la valeur déclarée du compte courant doit résulter d'une estimation réaliste en fonction des possibilités pour l'associé de recouvrer sa créance compte tenu de la situation économique et financière réelle de la société, et non des seuls éléments comptables inscrits dans des déclarations fiscales (Cass. (cf « SCI, transmission du patrimoine et la question du compte courant d'associé »). 1. l’usufruit de SCPI est-il du coup à déclarer pour 100% de la valeur de la PP quand il est souscrit par une structure sociétaire IS ? Famille recomposée, gérance confiée à un beau fils et non au conjoint survivant usufruitier, quand le nu propriétaire vote des réserves ce qui prive l’usufruitier des revenus sur lesquels il est taxé, la SCI ayant perçu lesdits revenus. L’ensemble des parts sociales vaudraient lors de la donation un peu plus de 50 k€. Dernière question : Comme nous vous le présentions dans cet autre article « SCI : Ne pas distribuer le résultat comptable pour le mettre en réserve.« , l’usufruitier n’est pas dans l’obligation de voté la mise en distribution du bénéfice de la SCI. A propos de l’article: SCI,trasmission…. Mais si cette SCI achète un immeuble d'une valeur de 1 M€ en s'endettant, son coefficient sera de 50 %. Il est difficile de considérer qu’un compte courant d’associés existant avant le 1er janvier 2018 aurait un objectif principalement fiscal. Trouvé à l'intérieur – Page 107Rev. sci . Instrum . , U. S. A. avec un champ égal à 820 V / cm . M. A. 224337 ( sept . ... Nuovo Cimento , part B , Ital . ... électronique , la valeur de x , tout en évaluant par Compte rendu de mesure de cette puissance pour des ... Le recours au compte courant d'associé de SCI est notamment une bonne alternative à l' augmentation de capital qui a pour inconvénient d'être . En cas d’imposition commune, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement précité. Toutefois, il est possible que la SCI ait besoin de liquidités supplémentaires pour faire face à des obligations imprévues. on taxe les actifs immo sans considération de la valeur vénale de la société, comme ça a été évoqué dans les commentaires précédents), alors ça reviendrait à purement et simplement nier l’interposition de la société, ce qui serait un non-sens juridique et économique. 22 L’artcle 974 vise la déduction des dettes des biens (annexe 4) Il fait souvent des lois qui n’ont rien à voir avec la simple logique. Constituer une Société Civile Patrimoniale (SC Pat) plutôt qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ? »). Pour lui, et les textes qu’il m’a envoyé, le compte courant d’associé du gérant ne peut pas être déduit de la valorisation, même si ce dernier peut prouver qu’il s’agit d’un prêt avec échéances et intérêts et que le prêt correspond à l’achat des bâtiments. C’est une forme de prêt à niveau variable. Bonjour, je souhaite créer une sci et lors de la constitution apporté un appartement locatif.SCI soumise à l’IS. Un régime identique est aussi prévu si le prêt est souscrit par l’intermédiaire d’une société contrôlée par l’associé ou sa famille au sens large. » (BOI-PAT-IFI-20-20-30-10-20180608). Valeur des parts pour l’IFI: L’assiette imposable à l’IFI est de 2 M€ valeur vénales des biens, diminuée de 1M€ du prêt bancaire. De plus, l'abattement pour donation à titre gratuit se réinitialise tous les 15 ans. Le démembrement de parts sociales de SCI . Tant au plan juridique qu’au plan fiscal on acquiert deux éléments distincts: Il entre dans le champ d’application de ce texte Salut Guillaume, Il faut tout d'abord savoir que le capital d'une SCI est formé par les apports faits par les associés sous forme d'apport en numéraire ou d'apport en nature qui perçoivent en échange de la valeur nominale des parts sociales. La SCI est un outils formidable mais délicat à magner. » 974, III-3o). comment ca se passe fiscalement ? Les comptes courants d'associés ne sont pas des actifs immobiliers, ils ne sont donc pas imposables. Compte courant d'associé: qu'est-ce que c'est? – De répondre à la demande du banquier d’autofinancer une partie de l’investissement (courriers? Pour réduire la base taxable d’une société immobilière, il faut à la fois augmenter son endettement et son patrimoine exonéré. Vous pouvez aussi vous abonner sans commenter. Aux termes de la loi, pour faire état de cette exception, il incombe au redevable d’être en mesure de justifier du caractère non principalement fiscal de la dette. Trouvé à l'intérieur – Page 2... valeurs, et finalités qui contribueront au développement de ce courant et de rendre compte de leur diversité. 2912. ... J est passée par une seconde phase en assimilant d'une part les théories de Hegel et de Marx et d'autre part en ... Elle est donc taxable à l’IFI pour 1 M€. Merci, par avance, à ceux qui poursuivraient cette énumération qui pourrait être utile en cas de contentieux qui probablement va nourrir l’IFI dans les années à venir. A retirer de sa valeur puis prendre 30 % pour avoir votre valeur à déclarer à l’IFI Merci par Avance. sociales d'une SCI et une décote pourra finalement être appliquée. Merci Mr Lambard pour toutes vos réponses. La SCI est donc un moyen simple de réduire son IFI, grâce aux comptes courants. bonjour, Par prudence, les statuts pourront déroger au principe édicté par le code civil mais l’usufruitier devra recueillir l’accord du nu propriétaire pour les décisions affectant la substance de la société : modification du pacte social, augmentation ou réduction de capital, transformation, prorogation de la société. Et je ne pense pas qu’en tant qu’ usufruitier, ils pourraient être aussi locataire de la SC et verser un loyer à celle ci? Les associés ne sont tenus d'apporter à la société que la valeur de leurs apports. comment ca se passe fiscalement lors des abandons de compte courant ? En application des dispositions du I de l’article 974 du code général des impôts (CGI), seules sont déductibles de la valeur des biens ou droits immobiliers et de la fraction imposable des parts ou actions taxables, les dettes existantes au 1er janvier de l’année d’imposition contractées par l’une des personnes composant le foyer fiscal au sens du 1° de l’article 965 du CGI et effectivement supportées par celle-ci, lorsqu’elles correspondent à certaines dépenses afférentes à des actifs imposables et, le cas échéant, à proportion de la fraction de leur valeur imposable. En effet, il serait facile de contourner cette non déductibilité du compte courant d’associé en faisant financer ledit compte courant d’associé par un crédit bancaire non concerné à priori par ces clauses anti-abus. Bonjour. Surtout que la confiance, cela se mérite et au vu des affaires précédentes (CSG des non-résidents, redressements sur des placements aux Dom Tom, etc..), l’administration fiscale est très loin d’avoir la mienne. De manière générale, on pourrait affecter le droit de vote à l’usufruitier concernant toutes les décisions prises en assemblée générale ordinaire et le droit de vote au nu propriétaire pour toutes les décisions en assemblée générale extraordinaire. Par la mise en réserve des bénéfices? Ce dernier donne ou vend la majorité des parts sociales à son fils (peu de temps après l'acquisition de l'immeuble). Principe du CCA. Nous achetons à côté une nouvelle maison en résidence principale. Le contenu de votre réponse. Bises. À l'inverse du compte courant créditeur, c'est l'associé qui va devoir de l'argent à sa société. APE : 5813Z En revanche, les cas d’exclusion visent seulement les prêts réalisés pour financer l’achat des immeubles taxables. Aucun texte ne permet d’exclure du calcul de la valeur des parts les prêts ayant un autre objectif que de financer l’achat d’un immeuble taxable. I-A § 20) auprès d’une société ou d’un organisme que, seul ou conjointement avec leurs ascendants, descendants, frères et sœurs, ces mêmes personnes contrôlent au sens du 2° du III de l’article 150-0 B ter du CGI (CGI, art.
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